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Simulador de Crédito Regime fiscal PT · Regras Banco de Portugal

Crédito à habitação

Simulação com IMT, Imposto do Selo, LTV, DSTI 45% (Rec. 1/2026) e teste de esforço de taxa em vigor desde outubro de 2023.

Imóvel
Financiamento
Mutuários e rendimento
Custos associados
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Crédito pessoal

Crédito aos consumidores (DL 133/2009): Imposto do Selo, TAEG vs. usura, DSTI 45% (Rec. 1/2026) e prazo até 10 anos.

Contrato
Perfil
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Normas aplicadas

Esta ferramenta é informativa. Não constitui proposta de crédito nem substitui a FIN (Ficha de Informação Normalizada) ou a FINE. As instituições analisam cada operação caso a caso.

Banco de Portugal — Rec. Macroprudencial n.º 1/2026

Substitui a recomendação de 2018. Aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.

  • LTV: 90% para aquisição, construção ou obras em habitação própria e permanente; 80% para outras finalidades. O rácio usa o menor entre o valor de aquisição e a avaliação. Imóveis da banca deixam de beneficiar, em regra, de LTV 100%.
  • DSTI: encargos mensais de crédito ≤ 45% do rendimento líquido (antes 50%). Exceções: até 10% do montante concedido por cada banco em cada semestre (antes 15%).
  • Teste de esforço (inalterado desde out. 2023): o DSTI de 45% é calculado após agravar a TAN se for variável (ou na fase variável da taxa mista): +0,5 p.p. se prazo ≤ 5 anos; +1 p.p. se 5–10 anos; +1,5 p.p. se > 10 anos. Taxa fixa pura: sem agravamento.
  • Prazo habitação: até 40 anos se o mutuário mais velho tem 35 anos ou menos; até 35 anos se tem mais de 35 anos. Deixou de existir o critério de maturidade média da carteira e o teto de 75 anos no termo.
  • Prazo consumo: máximo 10 anos (recomendação para novos créditos a consumidores), quando aplicável.

Fiscalidade

  • IMT: tabelas progressivas do CIMT para HPP e outros urbanos no Continente (atualização OE 2025). Açores e Madeira com reduções regionais indicativas.
  • Jovens ≤ 35 anos: isenção de IMT na 1.ª HPP até ao 4.º escalão (e isenção de Imposto do Selo na aquisição, nos termos legais).
  • Imposto do Selo: 0,8% na aquisição de imóvel; 0,6% no crédito hipotecário. No crédito ao consumo: 0,04%/mês se < 1 ano; 0,5% se 1–5 anos; 0,6% se ≥ 5 anos.

TAEG e usura

No crédito aos consumidores, a TAEG não pode exceder a taxa média do mercado acrescida de um terço (DL 133/2009). Os tetos são publicados trimestralmente pelo Banco de Portugal. Os valores neste simulador são indicativos do último conjunto conhecido e devem ser confirmados.

Crédito à habitação

DL 74-A/2017 (contratos de crédito à habitação e imóveis) e DL 74/2017 (amortização antecipada: 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa, sobre o capital reembolsado). Seguros de vida e multirriscos entram na TAEG quando são condição do contrato.